Tại sao mua nhà phải làm hợp đồng đặt cọc?

Tại sao mua nhà phải làm hợp đồng đặt cọc?

Trong thực tế hỗ trợ khách hàng, doanh nghiệp giao kết hợp đồng luật sư nhận thấy

1. Hợp đồng thuê nhà xưởng có giá trị lớn và nhiều điều khoản thỏa thuận chi tiết, phức tạp liên quan đến tiền điện, quyền sử dụng đường đi, sử dụng tài sản hiện có thì các bên nên thực hiện việc công chứng. Khi có các tranh chấp không phải về số tiền cọc mà liên quan đến các thỏa thuận liên quan đến vấn đề khác như vừa nên thì việc công chứng sẽ giúp hợp đồng đặt cọc trở thành chứng cứ mạnh mẽ cho việc giải quyết tranh chấp.

2. Hợp đồng thuê đất trong khu công nghiệp, thuê đất triển khai dự án cần được công chứng để khi công chứng hợp đồng thuê đất chính thức phòng công chứng có căn cứ để xác nhận ngay các thỏa thuận trong hợp đồng chính đồng thời việc sử dụng hợp đồng đặt cọc để thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư cũng dễ dàng hơn hợp đồng đặt cọc viết tay.

3. Với các giao dịch thuê nhà để ở, thuê văn phòng giá trị nhỏ thì hợp đồng đặt cọc thuê nhà chỉ cần viết tay hoặc đánh máy do các bên ký, đóng dấu. Bởi pháp luật thừa nhận giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc không công chứng đồng thời như thế cũng đủ làm căn cứ giải quyết các tranh chấp phát sinh.

4. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thì tùy theo ý chí các bên mà bạn lựa chọn.

Ðặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại khoản 1 Điều 318 Bộ luật Dân sự. Trên thực tế không riêng gì đất đai, các tài sản khác, các giao dịch khác các bên giao dịch cũng tiến hành đặt cọc để thực hiện hợp đồng. Vậy các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động đặt cọc mua bán nhà đất được tiến hành thế nào để hợp pháp và giảm thiểu rủi ro?
Theo Bộ luật dân sự 2005 tại khoản 1,2 Điều 358 quy định:
“Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Thứ nhất, về hình thức hợp đồng đặt cọc:
– “Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”.
– Theo quy định của Bộ luật dân sự, luật đất đai, luật nhà ở thì các giao dịch với các tài sản này phải có công chứng và phải đăng ký, tuy nhiên cũng không có quy định nào cụ thể bắt buộc giao dịch đặt cọc là phải có công chứng mới hợp pháp.
– Thực tiễn xét xử của tòa án về hợp đồng đặt cọc cho thấy tòa án vẫn chấp nhận giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc không có công chứng theo quy định tại Điều 358 BLDS nêu trên.
=> Như vậy, theo quy định pháp luật trên thì hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực.
Thứ hai, về nội dung hợp đồng đặt cọc:
Mục đích hợp đồng đặt cọc được đặt ra có thể nhằm thực hiện một trong hai mục đích sau:
– Nhằm đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác
– Nhằm thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.
– Nội dung thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc của các bên không được trái với quy định của pháp luật, không trái đạo đức và thuần phong mỹ tục của Việt Nam.

Thứ ba, vi phạm – bồi thường hợp đồng đặt cọc:

Do vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó xác định rõ số tiền đặt cọc hay số tài sản đặt cọc.
– Khi hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
+ Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền mà các bên xác định là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền đặt trước.

Trân trọng